浅谈对城市养老地产的几点认识 | 城市百问

李铁、徐勤贤中国城市中心 2024-04-13

前言

目前，中国城镇化已进入高速增长期，我国规模城市总数达到世界首位，城镇人口数量已占据总人口数的60%。在取得了这些成绩的同时，当前城市发展中面临的问题却愈发突出，宏观经济与城市的发展问题联系也愈加紧密。城市债务增加，金融风险压力巨大，城市转型面临着严峻的挑战。

因此，在当前形势下，应当如何认识城市的发展规律？如何做好对城市居民的公共服务？如何提高城市资源的利用效率？如何增加就业和进行产业的空间布局？如何避免更严重的危机和风险的发生？这些一连串的问题都需要在借鉴国际经验的基础之上，结合中国城镇化的实际情况，寻找出解决的方法和答案。

于此背景之下，中国城市和小城镇改革发展中心设立《城市百问》栏目，利用我中心优质学术研究力量，试图解答城市发展、城市政策、城市规划等方面的种种问题，并将就城市发生的社会热点问题，提出我们的分析方法，供读者参考。

希望所有对此感兴趣的读者在本栏目下留言，提出有关城市的各类问题，以便我们及时解答交流。

编者

（往期回顾：城市的路到底要修多宽？ | 城市百问）

总第四十期

本期作者：

李铁中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家

徐勤贤中国城市和小城镇改革发展中心副研究员

近些年关于养老地产的发展已经成为新一轮房地产概念的重要噱头。很多企业家包括一些城市政府，都试图在城市内打造养老社区，或者是在郊区寻找比较好的地块，建设养老住宅。所有这一切都是基于我国老龄化问题的出现，以及对于可能引发的产业链变化的一个直观性判断。

我国的老龄化问题目前值得关注。2018年，中国60岁及以上人口达到2.49亿人，占总人口比重17.9%；65岁及以上人口1.6亿人，占总人口的11.4%。而城市的老龄化问题更为突出。例如2017年北京户籍人口的老龄化率（60岁以上）为24.8%；上海户籍人口的老龄化率（60岁以上）为33.2%。老龄人口无论从规模和数量还是从增长速度来看，以14亿人口为基数，应该是在中国城镇化进程中不得不直接面对的问题。

是不是有了这么多老龄人口，伴随着老龄化社会的出现，就一定会给房地产企业带来无限的商机？当然，对于诸多房地产商来讲，看准了几亿老龄人口的市场，无可厚非。对于一部分地方城市政府来说，面临着房地产销售的危机，如果能寻找到新的购房群体，那可能会影响到未来的土地出让收入，养老地产的概念无非是一针强心剂，或许会带动房地产业的又一轮新的发展。

看养老地产是否有比较大的发展前景，可以有几个方面的因素作为参考：一是发达国家城市的养老地产占总地产供给的规模有多大？例如，2019年5月日本在政府登记的高龄者住宅已达24.5万户，约占住宅总量的0.4%；大阪府、东京都登记的高龄者住宅分别为26820户和14416户，分别占两市住宅总数的0.6%和0.2%。二是老年人消费的特点和购房的需求是否能够成为未来房地产主要的消费热点？三是制约养老地产发展的约束条件是什么？例如区位、公共服务以及针对老年人住房的服务群体等。

中国与发达国家老龄化发展过程的根本区别是，发达国家是先富后老，中国是未富先老。因此，发达国家可以提供比较完善的公共服务，在此前提下，养老地产可以有一定的发展空间，而且是基于较好的社会化的服务和公共服务。即使如此，养老地产在发达国家也没有形成较大的规模。最典型的例子是日本，人口多，资源贫乏，发展较快，公共服务好，但是大多老人独自居住，甚至到老年还从事就业，所以养老地产并没有形成独立的大规模发展的概念和势头。从发展阶段上看，日本和欧美的老龄化发生在房地产高速发展期之后。老年人需要解决的问题不是居住，而是公共服务和社保。对这些发达国家来说，过高的养老标准已经成为了严重的财政负担。例如日本的养老支出占总财政支出的33%，已经成为政府的严重负担。虽然参与养老事业的就业人员储备比较充足，但是仅就地产来说，并不是政府和公司解决养老问题的主要政策目标。毕竟在这些国家已经做到了居者有其屋。

在中国研究养老地产问题不是不可能，而是未来的发展空间有多大。首先要了解我们现有的住房供给状况，是老年人需要购买住房，还是老年人要为年轻人购买住房？从现实情况看，城市里大部分年轻人购买住房都需要父母的支持和赞助，或者是老年人把自己曾经依靠福利分配的住房提供给年轻人居住。这是十分普遍的现象。其次，老年人大最主要的消费兴趣是旅游，或者是偏好那些老年人参与的群体性娱乐活动，与年轻人购买住房的紧迫感有较大的区别。再次，老年人迁居的兴趣不是十分强烈，而年轻人因为就业尚处于流动状态，大多希望在就业所在地购买住房，而老年人在自己退休的城市大多都有住房。还有一点值得注意的是，老年人还要承担大量的社会劳动，服务于年轻人，特别是替儿女照看第三代是家庭的责任。因此，除了需要在原有社区空间享受邻里交往的乐趣外，帮助子女照看后代也成为老年人生活最主要的乐趣之一。满足老人的精神需求，甚至有助于心理健康。从这些消费特点看，靠老年人大规模地购买住房，形成地产发展趋势的前提条件并不存在。

从老年人关心的问题来看，购买养老地产存在着诸多的制约因素。一是老年人社区与甲等医院的距离是非常重要的选择因素。毕竟老年人特别在乎自己的健康安全，而且要求在突发病出现时能得到及时治疗。如果距离医疗水平高的医院较远，等于自己的健康安全系数下降，因此这是老年人选择居住空间的最重要的参考因素。一般来说，老年人原有的住房大多在城市主城区，这里的医院和其他方面的公共服务设施都比较齐全。而绝大部分新开发的养老地产，恰好都距离城市较远。二是老年人最为看重的是社区邻里的交往。从卫生和健康的基本诉求看，老年人的心理健康和活力是决定身体健康最重要的因素。在新开发的养老地产小区，显然需要老年人重建社区邻里关系，并不符合老年人的传统习惯。一批相互不了解的陌生人在一起，没有工作和生活上的交流，还需要重新适应新的生活环境，对老年人来说不是一个很好的选择。三是养老地产的独特性在于对老年人提供专业的养老服务和专用设施。但是目前我国养老服务人员的供求关系处于严重短缺。据统计，我国当前养老服务人员的就业需求是1000万，而已经提供的专业养老护理服务的人员只有50万，而目前我国接收过专业养老培训的持证养老护理人员不足2万人。如此巨大的缺口，意味着除了为数极少的高价格的养老地产可以提供高标准的养老服务之外，绝大部分养老地产最为稀缺的养老服务人员应该是刚性的约束条件。没有人会希望自己家的老人因为搬到养老地产后得不到好的服务而导致情绪变坏甚至影响到身体健康。所以从这个意义上看，养老地产最重要的内容，不是硬件的好坏，而是软环境的构成有着重大的缺口。

我们并不否认，在中国有成功的养老社区，毕竟如果有好的服务、好的价格以及好的区位条件，还是有少部分具有较高消费能力的家庭可以购买此类养老地产。但是对于全国绝大部分城市来讲，特别是三四五线城市，如果指望养老地产来破解土地财政所面临的困境，显然是一个错误的判断。而且会因此导致更多的债务链条的出现。

是不是养老地产就此没有发展前景了呢？当然不是，只是不能因为这个概念一哄而起，形成盲目的攀比和竞争。其实，老年人需要良好的自然空间、清新的空气、山地、绿地和海边以及舒适的气候条件，在中国具备这些条件的城市和地区为数不少，可以适当发展养老地产。但是在发展养老地产的时候一定要解决医疗设施的配套，特别是考虑其距离甲等医院的远近；要强化兴趣相同的社区和朋友圈组合，创建更为和谐熟悉、方便沟通的社区环境及邻里关系；周末候鸟式的养老地产，在城市郊区也有一定的发展前景，但是不一定局限于养老的概念，可以在人与自然亲密接触的过程中，促进家庭三代人塑造和谐空间，也是未来与养老有关的地产发展方向，当然概念应该偏于家庭和综合的休闲功能。从养老地产发展的短板以及未来可能形成的老龄化社会的现实需求来看，加大力度增加养老服务人员的就业机会，强化养老服务人员的专业培训，应该是最重要的选择。

往期回顾：

第三十四期如何认识城市的外来人口？

第三十五期为什么要实现低成本的城镇化？

第三十六期准确把握城市人口变化趋势，积极应对城市人口收缩

第三十七期解决就业的重点区域应在城市群和都市圈

第三十八期城市规划要注意城市的投入成本